回归基本面：再次讨论荣安今年可能的交付情况

一、哥哥炒股的基本套路

哥哥炒股，核心的方法是长线选股，波段进出，滚动操作，顺势而为、基本属于价值投资。

哥哥对股票的基本信条有二：一是基本面会带领我们穿透技术面的迷雾。二是业绩也只有业绩，是推动股价上涨的根本动力。

所以，哥哥炒股，一直就是寻找价值洼地，算清账后逐渐买入，让后逐步买入，面朝大海，坐等春暖花开，静待躺赚。

正是基于基本面分析，中长线上，哥哥从今年年初1月开始，就非常看好荣安。事实上，荣安也不负哥哥所望，从去年年报到今年半年报，荣安的业绩也确实还可以，走势确实也强于大多数地产股，

但是，客观地说，荣安第三季度的交楼状况不如预期。而且，由于第三季度的靡，荣安前三季度的总营收仅仅40.6亿，其中房地产项目结转营收仅仅37亿多，大概就交了财报说明中的杭州玉水官邸、重庆明月江南（部分）、宁波瑾里三个自营楼盘与合作的舟山紫宸府、君宸府，两个项目，一共也就5个项目，大大落后于哥哥年初统计的前三季度的交楼计划。

不过，炒股就是炒未来，还是要向前看，过去了的，就不要再过度纠结了。是故，哥哥写下该帖：回归基本面：再次讨论荣安今年可能的交付情况。

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二、第四季度荣安可能交付的项目

1、嘉兴荣安合苑（即桐乡荣安府）：权益100%。计容可售面积10.89万。2018.12.28开盘，预计交楼时间2020年。楼面地价6530元/。销售均价：高层普通住宅1.6万元/，多层洋房精装均价2.15万元/。预测权益货值20亿，权益利润3亿。上周，荣安微信公众号已经公告即将交楼。

2、嘉兴海上明月：权益97.99% 。计容可售面积11.53万。2018.7.13开盘，交付时间推迟到2020年12月份。楼面价4050元/。销售均价1.2万元/。洋房，毛坯交付。预测权益货值14亿，利润2.1亿。上周，荣安微信公众号已经公告即将交楼。

3、重庆林语春风：权益99.67% 。计容可售面积18.64万。2018.9.30开盘，预计2020年12月底交楼。楼面地价3300元/，销售均价12000元/起。预测权益货值22亿，利润4.4亿。目前，房天下网站预告于今年10月、12月分别交付。

4、杭州柳岸闻莺：权益100%。计容可售面积8.17万。2018.12.9开盘，预计预计2020年整体交付。楼面价13840元/m，销售均价：高层1.9万元/m，联排均价3.1万元/。带装修交付。预计净利率8%，预测权益货值17.5亿元，权益利润1.4亿。

5、余姚中南荣安新悦府：权益51%。计容可售面积14.39万。2018.11.9开盘，原来预计交楼时间2020-06-30。项目网站已经明确预告推迟到21年3月底。 销售均价约10500元/平方米。楼面地价3000。4幢18层高层、16幢9-11层的洋房，毛坯交付。预测权益货值7.5亿，利润1.0亿。

6、嘉兴荣正金域兰庭：权益50%。计容可售面积4.09万。2018.7.22开盘，预计交楼时间2020年。与正黄地产合作。楼面地价4604元/,高层均价约16000元/，排屋约23000元/。毛坯交付。预测权益货值4亿，利润0.6亿。

7、杭州德信碧桂园荣安印江南：权益比24.8% 。计容可售面积14.38万。2018.12.9开盘，预计年内交楼。楼面地价1.66万元/，洋房26400元/；高层23100元/，预测权益货值11.7亿元、权益利润1亿元。

8、焦作竹径云山：权益51%，计容可售面积4.84万。开盘时间2018.10.20开盘，预计交楼时间2020.12.31。截止19年三季度剩余可售4.20万。低密度建筑，估计完全成本3800元/. 售价均价：花园洋房5100 元/m联排：6500 元/m 。预测权益货值1.7亿，权益利润0.35亿。

9、宁波星空里：权益100%。计容可售面积11.0万，其中公寓3.80万，剩余为商业，可能自持。2018.12.29开盘，交楼时间待定。楼面地价8010元/，销售均价14500元/。公寓带装修交付。预测权益货值16亿，利润0.5亿。

10、宁波湖畔樾山：权益66.67%。计容可售面积6.39万。2019.3.15开盘，交楼时间待定。楼面地价8170元/。销售均价约1.6万元/。新城控股操盘，低密度建筑，毛坯交付。预测权益货值7亿，权益利润0.8亿。

11、宁波碧桂园荣安珑玥华府：权益比16%。计容可售面积17.94万。2018.12.8开盘，预计预计2020年10月底交付。楼面价5599元/平方米，售价高层1.2万元/，洋房1.6万元/ 。预计净利率12%，预测权益货值3.4亿，权益利润0.5亿元。

12、宁波桃源西溪里：权益100%。计容可售面积5.20万。2019.3.15开盘，预计2020年12月底全部交付。楼面地价1.21万元/，销售均价 2.23万元/。带装修交付。预测权益货值11.5亿，权益利润1.5亿。

13、宁波嵩南府（桂语嵩江）：权益60%。计容可售面积8.49万。2019.3.24开盘，预计交楼时间 2020.12.31。楼面地价2600元/，销售均价1.1万元/。毛坯交付。预测权益货值5.5亿，利润1.1亿。

14、宁波侯潮府：权益51%。计容可售面积9.68万。2019.1.26开盘，预计2020年12月全部交付。楼面地价约2000元/，销售均价8800元/。与宁波海洋置业合作。毛坯交付。预测权益货值4亿，利润0.6亿。

15、重庆金科集美锦湾（第二批）：权益 50%。计容可售面积11.88万。2018.9.8开盘，第一批19年底已经交楼，预计2020年9月第二批交楼。楼面地价约3092元/，销售均价1.17万元/。毛坯交付。预测第二批权益货值4亿，权益利润0.8亿。

16、重庆柳岸潮鸣：权益100%。计容可售面积2.11万。2019.6.22开盘，预计2020年12月、2021年6月两批交楼，大部分在21年6月底交付。成交楼面价8485元/，销售均价2.0万元/。花园洋房，带装修交付。预测权益货值4.2亿，利润0.63亿。

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三、基于可能交付的业绩分析与结论

1、目前，相关信息已经基本确定：桐乡荣安府、嘉兴海上明月、重庆林语春风三个大盘在四季度交付，涉及权益货值56亿、权益利润9.5亿。同时，房天下项目网上已经基本明确：余姚中南荣安新悦府会推迟到明年一季度交付，涉及权益货值7.5亿、权益利润1亿.

2、除去“1”所述明确了的4个项目外，荣安今年四季度还可能交付的项目计有12个：分别是：杭州柳岸闻莺、嘉兴荣正金域兰庭、杭州德信碧桂园荣安印江南、焦作竹径云山、宁波星空里、宁波湖畔樾山、宁波碧桂园荣安珑玥华府、宁波桃源西溪里、宁波嵩南府（桂语嵩江）、宁波侯潮府、重庆金科集美锦湾（第二批）、重庆柳岸潮鸣。

3、以上“2”所述的12个项目，只考虑计容面积（不考虑车库等），合计归属与荣安的权益货值90.5亿，权益利润9.8亿。

4、以上12个项目，考虑到销售与交付可能有滞后的情况，灰常灰常保守地处理：按50%实际货值交付、利润达成下线测算，12个项目（没有考虑其他收益）的权益营收在45亿，权益利润4.9亿。不过，50%达成率，真的太保守！

5、合并“1”所述的预计交付的3个项目与“4”所述12个项目的预计交付情况，哥哥预计：第四季度荣安可能交付的货值在101亿、利润在14亿。四季度房地产主业利润在每股0.45左右

6、荣安全年收益预估：合并前三季度业绩，再综合考虑车库与其他业务收益，哥哥认为，荣安2020年的营收应当在140亿（声明：注意，根据规则，实际报表中的合作项目计为投资收益，不计入营收。所以，实际报表上的营收是到不了140亿的，估计报表营收在110亿左右），利润在22亿左右，每股收益大概率超过0.7元。

7、目前，房地产板块不受待见，总体低估。但7毛业绩预期的股票，股价低于5元的，也基本凤毛麟角了。荣安2块多的股价，7毛的业绩，安全垫极高。加上主板2注册制下低价股20厘米的预期，非常看好荣安下一年的行情。

8、股市有风险，投资需谨慎！哥哥无意引导兄弟们的买卖。预测也经常出错，所以，大家对哥哥的分析，需要独立判断。同时声明：哥哥选股，属于一根筋的“业绩派”，需要讨论的，希望集中在业绩分析上面，其他的，哥哥不感兴趣。

9、文人看法，友情分享。抛砖引玉，欢迎讨论。看空的尽管卖出，不要BB！：）））））））））